Có tới 215 chung cư "dính" tranh chấp, khiếu nại

Có tới 215 chung cư "dính" tranh chấp, khiếu nại

Theo báo cáo mà 43 địa phương gửi về Bộ Xây dựng cùng với số liệu từ các đơn thư, khiếu nại, có tới 215 dự án chung cư xảy ra khiếu nại, tranh chấp. Trong số này, có 108 dự án có các tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. 107 dự án còn lại xảy ra các khiếu nại, tranh chấp không thuộc phạm vi báo cáo (tranh chấp, khiếu nại về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và một số nội dung dân sự khác).

Một trong những tranh chấp gay gắt nhất trong thời gian qua chính là tranh chấp về phần diện tích sở hữu chung, sở hữu riêng khi có tới 40 trong số 108 dự án, chiếm khoảng 37%. Có thể kể tới một số dự án như: chung cư 229 Phố Vọng, cụm chung cư N05 Trung Hòa, Hồ Gươm Plaza, Hemisco… tại Hà Nội. Tại Tp.HCM có chung cư 12 Võ Văn Kiệt, Docklands 99 Nguyễn Thị Thập, cao ốc căn hộ và VP Thanh Yến…

Khoảng 7% dự án có các tranh chấp liên quan đến cách tính diện tích căn hộ bao gồm cách tính ban công, logia, diện tích tim tường, thông thủy… Đơn cử như chung cư Helios, dự án Tháp Thủ đô Xanh, The Morning Star…

Báo cáo cũng nêu tình trạng nhiều chủ đầu tư dự án không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho ban quản trị, một số chủ đầu tư thì chiếm dụng kinh phí bảo trì và sử dụng vào mục đích khác; không công khai, minh bạch trong việc sử dụng kinh phí bảo trì cho tòa nhà, các bên cũng không thống nhất được số liệu quyết toán để xác định kinh phí bảo trì... Tình trạng này diễn ra tại các dự án như Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương, 310 Minh Khai, Hồ Gươm Plaza (Hà Nội)…. Tại Tp.HCM có các dự án như Hoàng Anh River View, chung cư Khánh Hội 2, The Morning Star, Investco-Babylon, New Sài Gòn…

Các tranh chấp liên quan đến vận hành chủ yếu là do chủ đầu tư không đóng phí quản lý vận hành nhà chung cư đối với phần diện tích thuộc sở hữu riêng; áp dụng mức kinh phí quản lý vận hành không đúng quy định; sử dụng kinh phí quản lý vận hành không đúng mục đích; không công khai thu chi tài chính trong giai đoạn chưa bàn giao quản lý, vận hành cho ban quản trị.

Không ít dự án còn xảy ra tình trạng chủ đầu tư bàn giao dự án cho dân vào ở dù chưa nghiệm thu hoàn thành công trình, chưa nghiệm thu hệ thống phòng cháy chữa cháy, điển hình như các dự án Goldmark City, Hateco Hoàng Mai, Star City 81 Lê Văn Lương…

Nhiều dự án thì vi phạm trong quá trình đầu tư xây dựng như: tự ý thay đổi công năng của công trình, xây dựng cơi nới thêm diện tích ở các tầng mái và kỹ thuật, xây dựng công trình không đúng với quy hoạch. Tình trạng này xảy ra tại các dự án như Goldmark City, CC 283 Khương Trung, chung cư The Morning Star, cao ốc Phú Hoàng Anh…

Theo Bộ Xây dựng, một tranh chấp gay gắt và khiếu kiện đông người khác là tình trạng chủ đầu tư chậm bàn giao căn hộ và không thực hiện các điều khoản phạt như trong hợp đồng đã ký với khách hàng trước đó. Tiêu biểu cho tình trạng này, tại Hà Nội có dự án Skyview Trần Thái Tông, Goldmark City, Usilk City, AZ Lâm Viên, AZ Thăng Long… còn tại Tp.HCM là các dự án cao ốc Xanh, Bảy Hiền, Gia Phú…

Nguyên nhân của tình trạng này là do sự không rõ ràng của một số quy định pháp lý; các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp với yêu cầu quản lý. Ngoài ra còn do một số chủ đầu tư thiếu năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định của pháp luật...

Trong đó, có không ít chủ dự án đặt lợi nhuận từ việc bán căn hộ lên trên hết thay vì quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng của mình; trong quá trình thực hiện dự án, không công khai đầy đủ các thông tin liên quan và những thay đổi của dự án theo quy định.

Về nguyên nhân chủ quan, người dân khi mua nhà ở cũng không xem xét hết các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký, trong đó đặc biệt là các thoả thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Một số nơi, cơ quan chính quyền và địa phương còn chưa thực hiện tốt vai trò quản lý nhà nước; chưa phát hiện, ngăn chặn và xử kịp thời các hành vi vi phạm trong quản lý, vận hành nhà chung cư trên địa bàn. Ngoài ra, các cơ quan này còn thiếu coi trọng công tác kiểm tra, thanh tra, xử lý các sai phạm trong công tác sử dụng, quản lý, vận hành nhà chung cư.

Không chỉ các chủ đầu tư, ban quản trị, đơn vị quản lý vận hành mà ngay cả các chủ sở hữu, người sử dụng căn hộ ở một số nhà chung cư còn chưa có đủ ý thức trách nhiệm, chưa theo kịp mô hình quản lý, sử dụng nhà chung cư; trong khi các bên chưa thiện chí trong đối thoại, hòa giải các lợi ích cục bộ, khiến lợi ích các bên chưa được đảm bảo hài hòa theo quy định pháp luật.

Trong báo cáo nói trên, các địa phương cũng đề nghị Bộ Xây dựng ban hành hướng dẫn, quy định rõ nguồn kinh phí để trích nộp khi ban quản trị nhà chung cư bị xử phạt vi phạm hành chính; đề nghị bổ sung quy định của pháp luật, chế tài xử lý nghiêm khắc hơn nữa đối với những dự án triển khai kéo dài, chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc cố ý chây ì trong quá trình thực hiện dự án.

Sau khi xem xét, tổng hợp lại các báo cáo, Bộ Xây dựng đề nghị các Bộ, ngành liên quan cần rà soát sửa đổi, bổ sung các văn bản quy phạm pháp luật liên quan, ban hành các quy chuẩn, tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng nhà chung cư theo thẩm quyền; tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm theo thẩm quyền.

Bộ Công an cũng được yêu cầu phối hợp với các bộ, ngành liên quan xử lý vi phạm các quy định về phòng cháy chữa cháy cũng như việc thực hiện thẩm định, nghiệm thu về phòng cháy và chữa cháy đối với các dự án. Bộ Xây dựng đề nghị cơ quan này điều tra, khởi tố, truy cứu trách nhiệm đối với các chủ thể có hành vi vi phạm nghiêm trọng trong quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.