Thị trường địa ốc xuất hiện nhiều dấu hiệu giảm tốc

Thị trường địa ốc xuất hiện nhiều dấu hiệu giảm tốc

Lượng căn hộ tiêu thụ tại Tp.HCM trong quý II/2018 giảm mạnh (chưa tới 7.000 căn) do ảnh hưởng từ vụ cháy chung cư Carina, báo cáo của CBRE cho biết. Lượng căn hộ chào bán mới trong 3 tháng giảm 36% so với cùng kỳ, đạt 6.109 căn. Giảm mạnh nhất là phân khúc trung cấp (giá bán sơ cấp khoảng 800-1.500 USD/m2) với nguồn cung giảm 62% theo quý.

Tương tự, trong quý II, lượng căn hộ bán được cũng giảm mạnh. Thị trường Sài Gòn tiêu thụ 6.947 căn hộ (đã hấp thụ thêm hàng tồn) nhưng vẫn giảm 29% so với cùng kỳ năm ngoái và giảm 25% so với quý I.

Việc sụt giảm được cho là do dư âm của vụ cháy chung cư hồi cuối tháng 3 khiến việc phê duyệt giấy phép nghiêm ngặt hơn và các biện pháp an toàn cho nhà chung cư được chú trọng hơn. Hơn nữa, khi ra mắt nguồn cung mới, các nhà đầu tư đã thận trọng hơn nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt. Để điều tiết thị trường, Chính phủ cũng đã hạn chế tín dụng bất động sản.

Lượng tồn kho condotel lên đến 90%

Theo báo cáo của DKRA Việt Nam, sức hấp thụ condotel trong quý II sụt giảm mạnh, đẩy nguồn cung tăng cao 60-91%. Tại thị trường từ Đà Nẵng đến Phú Quốc, trong 3 tháng 4, 5, 6, lượng tồn kho condotel vọt lên mức ngất ngưởng. Trong 2.100 căn được tung ra thị trường, chỉ có 850 căn được tiêu thụ.

Tính theo khu vực, tỷ lệ hấp thụ cũng ở mức đáng quan ngại. Cụ thể, tại nơi có thanh khoản tốt nhất là Phú Quốc và Bà Rịa - Vũng Tàu, mức hấp thụ cũng chỉ ở mức 39-40%, mức tồn kho lần lượt là 61-60%.

Tại những thành phố du lịch biển khác, tỷ lệ hấp thụ condotel cũng ở mức ảm đạm, như Khánh Hòa là 26% (tồn kho 74%), Bình Định là 22% (tồn kho 78%), Đà Nẵng là 9% (tồn kho 81%). Với nhiều dự án quy mô hơn 1.000 căn được giới thiệu ra thị trường trong thời gian tới, dự báo nguồn cung condotel sẽ tiếp tục tăng. Khi sức cầu giảm, nguy cơ thừa cung có thể xảy ra.

Thanh khoản đất nền lao dốc

Trong khoảng từ cuối tháng 5 đến đầu tháng 6/2018, mãi lực đất nền khu Đông Sài Gòn thuộc các quận 2, 9, Thủ Đức đã chững lại, giá đi ngang. So với đỉnh tháng 4/2018, lưu lượng mua bán chỉ đạt khoảng 40%. Và so với trước đây, thanh khoản cũng sụt giảm gần 60%.

Tại khu Tây, mãi lực đất nên phân lô quận 12, Bình Chánh, Bình Tân cũng giảm 70% so với 5 tháng đầu năm. Tháng 4-5/2018 là thời gian giao dịch thứ cấp đất nền Tp.HCM diễn ra sôi động nhất. Nhưng khi bước sang tháng 6, giao dịch thứ cấp đã chững lại, giá đi ngang, hàng ký gửi nhiều, mãi lực yếu dần.

Khi giao dịch giảm, áp lực cho thị trường đất nền thứ cấp là có thật. Trong ngắn hạn, thị trường sẽ hạ nhiệt và bị bao trùm bởi tâm lý chờ đợi, hoài nghi.

Nhà đầu tư lướt sóng "ngủ đông"

Hoạt động lướt sóng đã đứng lại khi thanh khoản căn hộ, đất nền, condotel giảm mạnh. Nhà đầu tư lướt sóng có thể rời bỏ thị trường, tạm nghỉ hoặc tìm một kênh đầu tư khác ưu việt hơn. Khi đó, việc nhà đầu tư ngắn hạn rời khỏi đường đua là điều tất yếu.

Lượng nhà đầu tư 3-6 tháng giảm bớt, nhà đầu tư dài hạn sẽ thế chỗ và đóng vai trò cầm trịch thị trường. Do đó, thị trường đất nền sẽ đi theo hướng dài hạn. Khi thanh khoản điều chỉnh mạnh, nhu cầu mua bán nhanh sẽ giảm dần.

Năm 2019 có thể là điểm rơi của thị trường

Hội thảo Sốt bất động sản - Cơ hội và rủi ro tổ chức cuối tháng 6/2018 đã đề cập đến những quan ngại về chu kỳ khủng hoảng của thị trường địa ốc.

Chuyên gia kinh tế ngân hàng, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu dự báo, nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản, thị trường có thể xảy ra "bong bóng". Một nguyên nhân gián tiếp hình thành "bong bóng" bất động sản chính là đà tăng tín dụng hiện nay.

Theo ông Hiếu, dấu hiệu xảy ra "bong bóng" là giá bất động sản tăng 100% trong một năm. Cũng theo vị chuyên gia này, "bong bóng" bất động sản có thể nổ ra vào năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm.